Crédit soldé mais hypothèque toujours en place : ce que dit la justice

Un citoyen a conclu avec une banque un contrat de prêt assorti d’une hypothèque destinée à garantir le remboursement d’une dette d’un montant d’un million de dinars. Après avoir intégralement remboursé le crédit et récupéré le billet à ordre, les relevés bancaires ont confirmé le règlement de la dette. Toutefois, la banque a refusé de procéder à la mainlevée de l’hypothèque, en se fondant sur des clauses contractuelles prévoyant que celle-ci garantirait les dettes et obligations actuelles et futures.

Le litige porte sur le principe de spécialité

L’emprunteur a demandé l’annulation des articles 9 et 11 du contrat ainsi que la radiation de l’hypothèque, estimant que la garantie de l’ensemble des dettes sans fixation d’un plafond contrevenait au principe de spécialité en matière d’hypothèque, prévu par l’article 206 du Code des droits réels.

La Cour de cassation tranche le principe juridique

Après une divergence d’interprétation de l’article 206 entre la Cour de cassation et la juridiction de renvoi, les chambres réunies de la Cour de cassation ont examiné l’affaire. Elles ont considéré que les règles relatives au principe de spécialité sont impératives et relèvent de l’ordre public, et qu’il n’est pas possible d’y déroger par convention ni de régulariser une violation de ces règles par la simple exécution du contrat.

Un million de dinars considéré comme plafond de l’hypothèque

Toutefois, la Cour n’a pas considéré que l’hypothèque était dépourvue de plafond. Elle a estimé que le montant d’un million de dinars mentionné dans le premier article du contrat constituait le plafond implicite des dettes actuelles et futures couvertes par l’hypothèque.

Arrêt n° 12475 de 2018

Dans son arrêt n° 12475, rendu le 8 mars 2018, la Cour de cassation réunie en chambres réunies a confirmé que l’hypothèque doit comporter la détermination de la créance garantie et de sa cause, ou du plafond qu’elle peut atteindre, et qu’une hypothèque générale dépourvue de détermination de son montant est dépourvue d’objet et entachée de nullité.

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